昆山与上海区县房价比较
|
| |
|
| |
|
离上海的距离 |
联排别墅价格（元/平米） |
松江 |
45km |
7000 |
奉贤 |
52km |
7500 |
嘉定 |
45km |
8500 |
闵行 |
45km |
9000 |
南汇 |
45km |
7500 |
昆山 |
55km |
4800 |
|
| |
| 昆山从距离上看，与上海的松江、奉贤等区县到上海市区的距离类似，同处在“上海一小时经济圈”内，并且，昆山经济总量远超过松江、奉贤等区县，但是目前房价较于其他上海近郊区域非常低，所以房地产升值空间很大，具有很大的发展潜力。 |
| |
|
| |
| 昆山房产市场近年进入了高速发展期，出现了供销两旺的繁荣景象。 2004年房地产业快速发展。全年实现房地产业增加值19.50亿元，比上年增长26.3%。全年商品房销售面积148.89万平方米，其中商品住宅销售 123.53万平方米。商品房销售额达43.18亿元 |
| |
|
| |
| 与上海楼市目前的低迷相比，昆山楼市的发展更为健康，有着更多的内在的非投机因素如快速增长的实际居住需求进行支撑。 |
| |
|
| |
| （一）经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。 |
| |
1、昆山经济持续高速发展。从上世纪九十年代初开始，昆山走上外向型发展之路， 加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势，从1991—2003年， 生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0%。尤其是进入21世纪，随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期，国民 经济出现了前所未有的增长势头，近两年昆山生产总值（按现价计算）增速均超过36%，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。
2、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明，当一国人均GDP达到600-800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期，人均GDP达 到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年，昆山市人均GDP已高
达4995元（按常住人口计 算），处于房地产业高速增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，促使全市住宅消费能力大幅提升，给房地产带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆 是昆山经济发展的一个必然结果。 |
| |
| （二）居民收入水平的提高，扩大对住房消费的需求。 |
| |
| 1、经济的发展带来昆山居民收入水平的逐年提高。从1988—2003年，昆山城镇居民人均可支配收入由1692元提高到13034元，年平均增幅为 14.6%。收入的增加激活了居民消费升级，在居民的衣、食、住、行消费分类中，住房、汽车已成消费热点。当一个国家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶 段时，对住宅的数量和质量要求大为提高，2003年昆山城镇恩格尔系数为31.8％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费，昆山市房地产产品消费的 潜在空间正在扩大。 |
| |
|
| |
市统计局
2、居民改变居住条件的需求不断增长。1988年昆山城镇人均住房面积14.3平方米，2003年扩大为29.7平方米，尽管近几年昆山住宅建设一直保持 较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与人民群众日益增长的住房需求相比，还存在较大差距。“两个率先”目标中，达到现代化标准的人均住房面 积是40平方米，用这个标准衡量，昆山离此目标还有一段距离。另外，对于改善住房内部结构及设施状况的需求，始总随着居民生活水平及质量的提高而不断地提 高。正是人们对住房数量和质量的有效需求不断扩大，刺激着房地产投资持续的增长。
|
| |
| （三）观念的转变成为发展新动力。 |
| |
1、消费观念的转变。经过前几年的住房制度改革和房地产市场的发展，由原来福利性实物分房改为住房货币分配和货币补贴，彻底打破了住房靠国家和单位的计划 经济观念，住房商品化水平不断提高，居民购买商品房的意识增强，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。特别是在住房个人贷款政策的的推行后，加剧了居民住房 消费观念更新速度，由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”，住房消费观念的转变成为新的发展动力。随着有关金融政策逐步完善，公积金贷款和商业贷款的利率 下调以及贷款还款年限的延长，贷款购房成为居民购房的主要途径，到2003年底，昆山个人住房金贷款余额为63.79亿元，比2002年增加36.26亿 元，2004年1-10月新增28.06亿元。金融政策推动住房需求进一步增加。
2、投资观念的转变。目前，居民投资渠道不畅，加上前几年来银行一再降息、股市持续低迷，房产由于其良好的保值、增值性而显得一枝独秀，成为人们投资的热 点。而昆山的知名度及巨大的经济潜力，并且基于周边城市上海和苏州的大幅房价落差的比较，吸引不少外地“投资性购房”群体来昆投资性购房，这在一定程度上 刺激了昆山的房市。 |
| |
| （四）城市化建设推动了房地产发展。 |
| |
1、城市化进程的加快创造了发展机遇。城市化是世界各国共同的发展规律，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。按照国际常用的 标准，一个国家或地区的城市化水平在30％-60％时，房地产业进入高速发展阶段， 2003年末，昆山城市化水平为52.7％，正处于房地产业高速发展阶段。
随着昆山城市化战略的深入推进，城市近几年迅速扩容，向周边区域延伸和拓展，农村人口加速向城市的转移，加大了对住宅的需求，为房地产业的发展提供了更大 的空间。近年来，因城市化和工业化产生了大量居民和农民的拆迁，2001—2004年，昆山拆迁面积达185.62万平方米。由于实行拆迁货币补贴政策， 大量拆迁户直接进入商品房市场，市场需求刚性扩大而有效供给不足，进一步加剧了房源的紧张状况，使房市短时期内迅速升温。
2、大规模城市建设营造了发展环境。近年来，昆山在城市建设上规划超前，投入巨大，仅2003年基础设施完成投资37.05亿元。在创建国家级文明、卫 生、环保、旅游和园林化城市等诸多方面卓有建树，通过树立良好城市形象，创造了优越的投资环境和人居环境。不断增强的城市功能为房地产发展提供了良好的环 境。昆山人常说“路兴楼旺”，往往是一条路的延伸及改造就能带动一个地区房地产的发展，如长江北路、柏芦北路、柏芦南路的延伸带动沿路两边住宅成片开发及 房价上涨，北门路改造带动城北房市火爆和房地产发展。 |
| |
| （五）外来人口源源不断的涌入扩大市场需求。 |
| |
| 昆山具有良好的投资环境，舒适的人居环境，再加上经济高速发展，产业的高度集聚，整个城市充满生机活力，吸引越来越多的海内外人士来昆从事投资、经商、务 工等各类经济社会活动。2003年末，昆山外来人口达到47.69万人，占总人口比重为43.5%，外来人口主要集中在最具劳动年龄优势的16-35岁人 口群体中，占外来人口总数69.4%。从1992—2003年外来人口年平均增幅为32.3%，近两年出现加快增长的趋势，2002年净增17.84万 人，2003年净增11.23万人，2004年净增16万人。大量涌入的外来人员对住房不同层次的需求，形成了相应的住房梯次消费格局，推动了房市的发 展。首先昆山台商云集、外企密布，一些消费能力极强的外来投资者及白领，在购房时大多瞄准地段好、档次高的别墅或公寓房，他们的购房意愿扩大了对昆山中高 档住房的需求，在一定程度上拉高了房价；其次是来昆一段时间的外来创业者，购房目标为中低档普通住宅、二手房，目前，这类人群是二手房市场的有力购买者； 而外来人员中为数最多的是打工者，他们以租房为主，这也是昆山这几年租赁市场迅速崛起的原因。而活跃的二手房交易和租赁市场进一步又刺激一级市场需求的扩大。 |
| |
| 人才涌入昆山——如果按人均25平米住房需求计算，昆山每年需要增加250万平米以上的住宅。 |
| |
年份 |
人口增量 |
2004 |
16.5万 |
2003 |
11.2万 |
2002 |
17.8万 |
|
| |
| 资料来源：昆山市统计局 |
| |
| |
